商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或許房價款的行為。商品房預售方式創始於香港，因為房子尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣闊投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。因其可以有效地解決房地產開發企業先期資金投入的問題，因而是現在使用比較廣泛的一種買賣方式。

　　預售商品房的轉讓，是指商品房預售後，預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓隻變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生改變，由商品房預購人將預售合同的債款或權力義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權力義務聯係。

　　那麽，預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?

　　我國《城市房地產管理法》第45條規則“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規則。”闡明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：

　　1、依照法律、法規等規則，答應預售的商品房轉讓的可以轉讓;不答應轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規則：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，不然轉讓無效。”

　　2、轉讓人有必要持有通過掛號存案的商品房預售合同和轉讓合同才幹成為轉讓人，未掛號存案的預售商品房不得轉讓。這種規則有利於國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是後一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不用具有商品房預售許可證，但轉讓人有必要持有通過掛號存案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

　　3、預售商品房轉讓的標的物有必要是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物現已竣工檢驗，預購方現已實踐獲得預售商品房產權後，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣聯係處理，同時預售商品房轉讓行為有必要是行為人實在意思表明，不然轉讓行為無效。因為房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提早轉讓，轉移跌價危險;新預購人自願承當跌價危險，冒著危險提早買受，然後再次轉讓，這種轉移危險和買受危險有必要是平等自願的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

　　4、商品房的預售合同有必要合法有效，才答應預售商品房轉讓，不然預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規則：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當確定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種狀況：榜首，如果商品房預售合同對轉讓有約好，當雙方約好的轉讓條件現已具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約好有必要付清前二次敷衍金錢或許付清敷衍金錢達到2/3後方可轉讓。第二，商品房預售合同未約好轉讓條件，合同實行中，預購方提出轉讓，有必要征得預售人讚同，不然轉讓無效。這樣規則既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以確保預售商品房轉讓及預售合同的順暢實行。第三，預購方現已悉數實行商品房預售合同規則的悉數義務，對預售商品房的再行轉讓，不用征得預售人的讚同，但事後應及時告訴預售人知道，使其正確實行合同。告訴人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原通過掛號存案的預售合同和新簽定的預售轉讓合同告訴預售人，並了解原預購人實行合同狀況。

　　5、預售的商品房轉讓需要簽定轉讓合同，不用從頭簽定新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽定合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同獲得原預售合同預購人的位置。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債款轉讓，仍是權力義務轉讓，都隻是合同主體的變更，而合同內容即權力義務並沒有改變。如果轉讓人是債款轉讓，預售人拒絕從頭簽定預售合同，將阻撓轉讓人對債款的處分權，故新預購人沒有必要與預售人從頭簽定預售合同，預售轉讓合同依法成立後，具有不可逆轉性，即新的法律聯係形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人契合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

　　6、商品房預購人如果現已實行了法定義務，單純權力轉讓、可以不通過商品房預售方的讚同，隻要告訴預售方即可，如預購方現已依照合同支付了悉數房價款後轉讓預購合同的行為。不然，有必要征得原商品房預售合同預售方的認可和讚同。因為商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權力和承當義務。因而，預購人將預購合同轉讓給第三人時，大都狀況下，是將預售商品房合同的權力和義務一並轉給第三人。第三人即取代原預購人成為悉數或部分債款的受讓人和悉數或部分債款的承當人;商品房預售方不是轉讓合同的當事人，而承當債款的第三人是否具備償還債款的能力，商業信譽如何，又與其享有的權力是否可以完成，緊密相關。因而，為了保護商品房預售方的合法利益，上述狀況有必要征得預售方的讚同。

　　以下幾種狀況，預售商品房的轉讓行為不該支持：榜首、預售商品房轉讓合同簽定後未進行掛號的;第二、商品房預購方未依照合同的規則交付定金及未付清合同所規則的房價款三分之二的;第三、預售商品房合同雙方發生糾紛訴至法院後均要求解除合同的;第四、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有嚴重誤解的;第五、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，攪擾了房地產市場的。