一、案情簡介：

　　甲、乙、丙、丁與某公司於2013年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借並接受他人債權轉讓，取得對某公司合計2.6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與某公司分別簽訂多份《商品房預售合同》，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期後，因某公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認某公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨後重新簽訂《商品房買賣合同》，約定某公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記後一次性支付給某公司。甲等四人提交與某公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息係分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，並計算複利。

　　因某公司未按照約定於2014年9月30日履行交付出賣房屋的義務，甲、乙、丙、丁以某公司違約為由，訴請某公司向四人支付違約金6000萬元，並承擔四人主張的費用416300元。

　　本案爭議焦點：因某公司債務到期無力償還，與甲等四人簽訂《商品房買賣合同》，約定將債務本息轉為已付房款，是否屬於《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第一百八十六條規定禁止的情形，是否構成《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》(以下簡稱《民間借貸規定》)第二十四條“以訂立買賣合同方式擔保借貸債權”。

　　判決結果：

　　一審判決某公司向甲等四人支付違約金9275057.23元、主張權利的必要費用416300元，駁回甲等四人的其他訴訟請求。某公司不服，以雙方之間買賣合同係借款的擔保，並非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利貸等為由，提起上訴，二審判決撤銷一審法院所作的民事判決，駁回甲等四人的訴訟請求。

　　律師分析：

　　一、案件分析

　　本案甲、乙、丙、丁向某公司簽訂借款合同後，與某公司簽訂《商品房預售合同》擔保前述借款合同履行是屬於《民間借貸規定》24條規定的後讓與擔保。但在借款合同到期後，某公司無力償還，雙方經對賬後重新簽訂《商品房買賣合同》的行為，是實現雙方權利義務平衡的一種交易安排，且並未違反法律、行政法規強製性規定，不屬於《物權法》186條規定禁止情形，也不適用《民間借貸規定》24條，該合同是雙方當事人嗣後形成的變更法律關係性質的真實意思表示，故而該合同有效。但因雙方在簽訂《商品房屋買賣合同》時，對賬包含了超出法律規定的利息，因此原告沒有足額交納房款，被告不存在逾期交付房屋，不應視為違約，故二審判決撤銷一審法院所作的民事判決，並駁回甲等四人的訴訟請求。

　　二、知識鏈接

　　《民間借貸規定》第24條規定的後讓與擔保與流質契約、讓與擔保相似，三者既有聯係也有區別，相互之間極易混淆。前兩者均有法律明文規定，後者現有法律並未作出規定。

　　流質(押)契約，是指在債務履行期屆滿之前，債權人因擔心債務到期後，債務人不能償還，與債務人約定，以相應的財產或者物品作為質押，若債務人不能按期償還，質押物直接歸債權人所有抵債。《物權法》第一百八十六條、二百一十一條明確規定禁止。

　　讓與擔保，是指債務人或第三人為擔保債務人的債務，將擔保標的物所有權等權利轉移於擔保權人，而使擔保權人在不超過擔保目的的範圍內，於債務清償後，擔保標的物應還於債務人或第三人。現行法律對其沒有明確釋義。

　　後讓與擔保，是指債權人與債務人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人可以請求履行買賣合同。

　　1、《民間借貸規定》第24條明確規定了後讓與擔保，“後讓與擔保”是在實務中,當事人為了回避“讓與擔保與物權法定”的衝突而采用的變動措施,係一種“法律規避行為”。

　　2、後讓與擔保具有從屬性，它不是基於買賣關係成立的，而是基於擔保借貸合同成立的，它是披著買賣合同外衣的擔保者。故而，債務人沒有履行到期債務時，若借貸合同的出借人訴請借款人履行買賣合同義務,法院不予支持,法院應當按照民間借貸法律關係審理,並向當事人釋明變更訴訟請求;出借人拒不變更訴訟請求的,裁定駁回起訴。

　　3、我國承認歸屬性後讓與擔保，但並未承認處分型後讓與擔保。

　　因此按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，債務人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以拍賣買賣合同標的物，以償還債務。

　　自我簡介

　　塗美玲，女，重慶郵電大學法學學士，重慶6t体育sports律師事務所實習律師。 在學習中不驕不躁，在工作中態度嚴謹，把法學理論知識與法律實務相結合，協助處理了多起重大疑難民事案件。在工作期間起草多份法律文書，修改多份合同，參與民間借貸糾紛、裝飾裝修施工糾紛、物業合同糾紛等訴訟案件。