簽了認購書後，因就房屋買賣合同的約定達不成一致意見，購房定金是否應該返還？

基本案情

2020年9月26日，江某宏與開發商欣達公司簽訂《商品房認購書》，約定：1．江某宏認購欣達公司開發的山水城3-3-3號房屋一套，建築麵積為168平方米，房屋總價為200萬元；2．本認購書簽訂當日江某宏交付立約定金5萬元，在雙方按本認購書約定簽訂《商品房買賣合同》（含補充協議和附件）後轉為房款的一部分；3．付款方式為：首付款60萬元，按揭金額140萬元；4．江某宏應當在本認購書簽訂後七日內攜帶本協議、定金收據、應付房款及產權名義人身份證原件等相應證件到欣達公司簽約中心與欣達公司簽訂《商品房買賣合同》、附件、補充協議、《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》（以下統稱為買賣合同），若江某宏逾期未與欣達公司簽訂買賣合同，本協議自動解除並終止，欣達公司有權將上述房屋另行出售，江某宏已付欣達公司的立約定金不予返還；5．欣達公司已向江某宏明示即將簽訂的《商品房買賣合同》、附件及補充協議、《前期物業服務合同》以及《臨時管理規約》等簽約文本等，欣達公司對相關條款做了充分合理的說明，江某宏確認對以上文書的條款清楚而且無異議；協議還對其他事項作了約定。同時，江某宏於簽訂《認購書》當日向欣達公司支付定金5萬元。

2020年9月30日，江某宏依約前往欣達公司售樓部擬簽訂正式買賣合同，後因對《補充協議及附件》、《房屋改造協議》範本中的房屋設計調整、抵押權以及違約責任約定等提出異議，要求欣達公司進行修改，但欣達公司銷售人員以合同已經過備案不能修改予以拒絕，導致最終雙方未能簽訂《商品房買賣合同》。

2020年10月20日，欣達公司通過EMS向江某宏郵寄《解除<商品房認購書>通知》，載明：現因您逾期未與我司簽訂《商品房買賣合同》，且逾期未付清《商品房認購書》中約定的房款，依據《商品房認購書》第五條之約定，特通知，即日起我司解除與您簽訂的上述《商品房認購書》，您所認購的房產不再予以保留，將另售他人；同時，您已支付的定金不予退還。江某宏認為，己方不存在任何違約行為，遂向法院提起訴訟，要求欣達公司返還5萬元購房定金。

爭議焦點

江某紅是否有權要求欣達公司返還5萬元購房定金？

律師分析

首先，按照行業習慣，房屋買賣合同修改後不便通過備案，但雙方就預約合同已經約定的條款之外的其他內容仍有磋商空間，並可就相關內容以補充協議等形式予以記載，並非不能磋商或修改。

其次，雙方簽訂的《商品房認購書》係欣達公司提供的格式條款合同，而依照《中華人民共和國民法典》第四百九十六條第二款：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容”之規定，《商品房認購書》中雖已明確載明：欣達公司已向江某宏明示即將簽訂的《商品房買賣合同》、附件及補充協議、《前期物業服務合同》以及《臨時管理規約》等簽約文本等，欣達公司對相關條款做了充分合理的說明，江某宏確認對以上文書的條款清楚而且無異議”，但該條款並未采用足夠合理方式提請買受人注意，且該條款涉嫌免除提供格式條款一方的責任、加重對方責任、排除對方主要權利，故該條款不應對江某宏產生法律約束力。

最後，依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”之規定，雙方在簽訂本約的過程中未能就認購合同未明確約定的內容磋商達成一致，導致雙方在約定時間內未簽訂《商品房買賣合同》，顯然屬於不能歸責於雙方當事人的事由。

故，江某宏要求欣達公司退還5萬元購房定金的請求，應獲得法院的支持。

法院判決

欣達公司退還江某宏5萬元購房定金。