民法典解讀丨物業不得以停水、停電的方式催繳物業費

案情簡介：

“水電都沒有欠費，怎麽無緣無故停水停電了？”市民黃女士家住某小區3幢，前天她在家清洗衣物，小區物業上門催繳物業費。因小區車輛存在亂停亂放的現象，黃女士認為物業管理不到位，因此拒交物業費。沒想到，過了一會兒，家裏水龍頭中流出的自來水越來越小，根本無法正常使用。自家沒有欠水費，怎麽會出現這種情況？黃女士趕緊聯係了自來水公司，工作人員稱，水費繳納正常，也並未關閉閥門。“沒有專業工具根本無法關閉水閥，難道是物業關的？”然而，物業人員稱，並非物業關閉水閥，但可以為黃女士開啟，前提是業主補齊欠繳的物業費。無奈下，黃女士同意補齊物業費，物業人員隨即開啟了水閥。

　　家住該小區1幢的李先生也出現了類似情況。李先生家中突然斷電，詢問供電公司得知，並未欠繳電費。聯係物業後，工作人員表示可以幫忙恢複供電，但需要李先生先補齊欠繳的物業費。最 後，李先生補交了物管費，家中才恢複了供電。

案例思考：物業是否能以停水停電的方式催交物業費？

律師分析：

物業服務在我們的生活中普遍存在，業主與物業之間的糾紛也是時有發生，特別是業主對於物業提供的服務不滿意而拖欠拒交物業費的情形比比皆是。同樣物業為了收齊物業費所采取的的手段也是五花八門，最常見的就是停水停電逼迫業主不得不交物業費。那麽物業采取停水停電的等手段催繳物業費是否合法？

在2021年1月1日《民法典》實施施行後，物業就不再能以停水停電的方式催交物業費。《民法典》第九百四十四條第三款明確規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”

根據該條款的規定，意味著中國首部《民法典》，以法律的形式明確禁止物業公司采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

律師建議：

一、業主要積極履行支付物業費的義務

物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

二、物業公司要采取合理的物業費催繳方式

違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業公司合理催交物業費的方式，即“催告+提起訴訟或申請仲裁”。

三、物業公司不得采取違法的物業費催繳方式

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。這是因為，物業公司與業主之間僅存在物業服務合同關係，物業公司通常會代收水電供暖費，但這不意味著物業公司享有供水供電供暖權，因此物業公司並無權采取停水停電停暖等方式要求業主交納物業費。

四、如果物業公司采取了停止供電、供水、供熱、供燃氣等違法方式催交物業費，而造成業主損失的，業主可以依據相應的證據向物業公司主張其承擔相應的違約或侵權責任。