物業服務合同糾紛案件相關法律問題   韓迎賓

    一、案例簡介

    原告甲物業管理有限公司因被告乙業主長期拖欠物業管理費及公攤費等相關費用，訴至法院要求其承擔：1.自2011年5月31日起至起訴之日止所欠的物業管理費暫計算為50000元；2.支付尚欠物業費所產生的滯納金（標準為：以每月尚欠物業管理費為基數，自當月31日起，按每日千分之三的標準計算至付清之日止）；3.支付尚欠的公攤費7000元；4.承擔本案訴訟費用。

    被告乙辯稱：1.原告治安巡邏流於形式，致使自用的二輪摩托車被盜、樓道間的安全門損壞未及時維修、外來人員隨意進入、路燈、人防設施、環境衛生等存在不足，多次反映後都沒有得到實質的解決，物業公司沒有盡到管理義務，違約在先；2. 2011年5月31日至起訴之日倒推三年的物業費，原告在起訴之前從未向被告催收，已超過訴訟時效；3.原告主張的滯納金計算標準過高，請求法院依法調整。

    二、裁判要點

    （一）關於業主主張物業管理公司未履行管理義務的救濟途徑

    被告是否享有拒絕交納物業費的抗辯，應遵循誠實信用原則的指導，被告認為物業服務企業不履行物業服務合同所約定的或者法律、法規以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而不能以此拒絕繳納物業服務費用。

    （二）關於訴訟時效問題

    合同約定每次收繳物業服務費的時間為每月十號前，在被告未按時交納費用時，原告應該知道自己的權利受到侵害。原告未能舉證被告所抗辯的超過訴訟時效部分的物業費及滯納金曾在法定期間內向被告催收過，也未舉證證明該部分物業費及滯納金存在訴訟時效中止或中斷的其他事由，故對原告主張該部分費用的訴訟請求不予支持。

    （三）關於滯納金問題

    根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”及《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若幹問題的解釋（二）》第二十九條第一款：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。”合同法中規定的違約金，主要是以補償為主，不能將違約金條款完全留待當事人約定，尤其對數額過高的違約金條款。本案中法院按照中國人民銀行同期同檔次的整存整取存款利率分別以每月應交物業服務費為本金，自當月31日起計至付清日為適宜。

    三、律師分析

    本案爭議焦點：1.物業費是否部分超過訴訟時效；2.逾期支付物業費所產生滯納金的計算標準。

    第一，由於物業公司未能舉示有效催收物業費的證據，導致部分物業費及滯納金的主張訴訟時效超過。作者檢索相關裁判案例後，發現很多物業公司主張依據《民法總則》第一百八十九條及《最高法院關於審理民事案件適用訴訟時效製度若幹問題的規定》第五條規定: “當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最後一期履行期限屆滿之日起計算。”支付物業費的義務是在同一合同關係下對一定期間內基於同一原因而產生的繼續性債務，其具有整體性和關聯性，應視為同一的、不可分割的整體性債務，訴訟時效期間應當從每一個合同關係約定的最後一期物業費的給付期間屆滿之日起算。這種觀點的提出在《<最高法院關於審理民事案件適用訴訟時效製度若幹問題的規定>的理解與適用》一文中也有所反映，該文中最高法院的審判人員對同一債務界定為：“該債務在合同簽訂之時即已經確定，時間因素對其內容和範圍不再起作用，受到時間因素的影響的隻是履行的方式，該類債務的典型表現形式為約定分期還款、分期交貨的借款之債、買賣之債等。”

    筆者檢索案例後發現，甘肅省、遼寧省、浙江省等高院在一定情況下認定物業費作為同一債務，支付物業服務費行為是同一債務的分期履行，應適用於《最高法院關於審理民事案件適用訴訟時效製度若幹問題的規定》第五條的規定，訴訟時效期間應從最後一期履行期限屆滿之日起計算。

    支付物業費屬於分期履行之債，分期履行之債又可分為定期給付債務和分期給付債務，定期給付債務應當是自各期債務屆滿之日開始，各個債務應作為獨立債務分別起算訴訟時效；分期給付債務自合同簽訂之日即已經確定，債務具有整體性和同一性的特點。

    物業服務合同作為分期履行合同，目前的主流觀點還是認為追索物業服務費之債是在合同履行中持續定期發生的債務，該合同在履行的過程中具有雙務性，債務是在合同履行過程中不斷產生的。所以，各期物業費履行期限屆滿後，就應視為一個獨立的債務起算訴訟時效，這就提醒物業服務公司在業主拖欠物業服務費後，應及時進行催收，防止物業服務費超過訴訟時效。

    第二，關於物業費滯納金約定計算標準過高的問題，各地法院對其調整幅度不一，存在不同觀點。一般是參照民間借貸借款月利息2%、中國人民銀行同期貸款基準利率的130%、年利率6%、中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的計算標準等。以重慶為例，重慶市高級人民法院在個案中曾綜合考慮違約程度後，按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率的四倍的計算標準對約定物業費滯納金進行調整。值得一提的是，重慶市渝北區人民法院在案件中認定涉案物業費滯納金計算標準約定過高的同時，並不主動調整，僅僅在判決主文中說明違約金不得超過欠付物業費總額。另外，對於物業費滯納金問題，司法實踐中法院更多的是考慮物業公司自身提供物業服務是否存在瑕疵，若存在服務瑕疵情形，法院最終會將其與被告業主的過錯進行抵充判罰。

    四、律師建議

    綜合物業服務合同糾紛案件中所涉及的上述相關法律問題，律師對物業服務公司作出如下建議以供參考：

    （一）物業公司與業主簽訂物業服務合同時，應當在合同中明確業主的聯係方式及文件送達地址，業主未書麵告知物業公司地址變更的，物業公司向該合同約定地址寄送文書視為有效送達；

    （二）物業服務合同中應明確約定物業費的構成及公攤費等相關費用的計算標準，避免因合同中未約定公攤費等費用的計算標準而使得該項請求無法得到法院支持；

    （三）針對拖欠物業服務費用的業主，物業公司應當至少每年郵寄一次催收函。同時，在寄送過程中，應在郵寄單上備注“關於某某期物業費催收函”，且務必將所郵寄函件原件與郵寄單放置一起進行拍照後，與郵寄單、投遞回執一並保存。此外，物業公司應在物業公告欄或者業主門上張貼催收通知，拍照留存。

    律師簡介：

    韓迎賓律師，男，中共黨員，西南政法大學碩士研究生學曆，具有較為深厚的法學理論功底和律師經驗，執業期間，參與辦理了大量訴訟和非訴訟案件，接觸複雜法律事務並熟悉訴訟流程，具有較強的表達溝通能力和邏輯判斷能力，具有一套完整的為企業、事業單位和政府等服務的工作總結，能夠最大限度地維護當事人的合法權益。

    服務領域主要為：民商事糾紛、知識產權糾紛、建設施工合同糾紛等。