一房二賣的法律探討

案情簡介：

李某與張某於2017年11月1日簽訂《二手房買賣合同》，約定張某將位於重慶市渝北區某處的房屋出售給李某，房屋成交價為50萬元，在該房屋能夠辦理過戶手續時將房屋過戶給李某，合同簽訂後李某依約支付了合同價款50萬元。在2018年初，張某又將該房屋以45萬元的價格出售給張某之子，並辦理了過戶手續。李某遂向渝北法院起訴，要求法院撤銷張某與張某之子之間的房屋買賣合同，並要求張某履行過戶手續。

本律師接受了張某的委托，在法院庭審答辯時，要求原告方明確行使撤銷權的法律依據。原告方稱，依據合同法第七十四條規定：“……債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，並且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撒銷債務人的行為。”本律師在庭審中指出，張某與張某之子已簽訂了房屋買賣合同，其交易價格也並未低於《合同法司法解釋二》第十九條對於“交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的”的標準，且原告也無證據能證明張某之子知道該房屋已經出售的事情，應承擔舉證不能的法律後果，應駁回原告的訴訟請求。

裁判要點

法院最終采納了本律師的代理意見，認為張某與張某之子之間簽訂的合同，係雙方真實意思表示，不存在《合同法》第五十二條的情形，合法有效。原告並未舉證證明張某和張某之子簽訂合同的交易價格低於交易地的指導價或者市場交易價百分之七十，且未舉證證明張某之子知道該房屋已出售的情形，應承擔舉證不能的法律後果，不符合《合同法》第七十四條關於第三人行使撤銷權的條件，遂駁回了原告李某的訴訟請求，至於李某與張某簽訂的《二手房買賣合同》項下的其他權利，李某可另行起訴主張。

律師分析

本案係原告訴訟請求方向錯誤，導致敗訴，原告隻能改變訴訟請求另行訴訟主張權益。本案涉及到一房二賣的問題，一房二賣是指出賣人先後或同時簽訂兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。

對一房二賣糾紛，實務中應分別對不同情況予以不同的處理：

1、在一房二賣中，出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，若兩份合同都不存在《合同法》無效和可撤銷的情形，那麽兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，依據《物權法》第九條規定不動產物權的變更、轉讓以登記為準，後買受人已實際取得房屋所有權。

若前買受人未能辦理房屋過戶手續，則應依據合同主張債權權利，依據《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的規定，後買受人可以此向出賣人主張相應權益。實務中，出賣人往往在房屋升值後再次出賣，對此買賣標的物的漲價部分，係前買受人可期待利益，應視為所失利益，可列入賠償範圍之內，實踐中也有很多法院支持了該請求。

2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人簽訂買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人，再次出售已是無權處分。但依據《買賣合同司法解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。故不能因無處分就認定後買賣合同無效。後買受人不能辦理房屋過戶手續，同樣則應依據合同向出賣人主張合同項下的權利。

3、在一房二賣中，後買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的處理。

後買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，但仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的情況，則屬於《合同法》第五十二條“合同無效……(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。

實踐中，一般推定後買受人為善意，若要證明後買受人為惡意，需前買受人舉證證明出賣人與後買受人有惡意串通行為(即第三人是否明知)，但是一般困難較大，因為惡意串通行為大多較隱蔽，對於第三人是否惡意，在取證上往往十分困難。法院也隻能綜合依據房屋交易價格、交易主體的關係等綜合認定。若前買受人能有充分證據證明後合同存在無效的情形，那麽可以直接向法院主張合同無效，且若房屋還未過戶，那麽前買受人可以直接要求出賣人履行房屋過戶手續。

律師建議：

1、買受人在簽訂房屋買賣合同後，要及時辦理房屋過戶登記手續。

2、若出賣人不配合辦理過戶手續，買受人及時采取訴訟保全措施查封房產，防止出賣人轉移房產。

3、在《房屋買賣合同》中可約定出賣人不能辦理過戶手續時應支付高額的違約金，讓出賣人轉移房產時有所顧慮。