【案情簡介】

　　原告張某、劉某與被告A公司於2014年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借取得對A公司合計2.1億元的債權。為擔保該借款合同履行，二人與A公司分別簽訂多份商品房預售合同，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期後，因A公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認A公司尚欠二人借款本息261987463.56元。雙方隨後重新簽訂商品房買賣合同，約定A公司將其名下房屋出售給二人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款29084030.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記後一次性支付給A公司。張某、劉某提交與A公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息係分別按照月利率3%和4%、逾期利率8%計算，並計算複利。但到交房日期後A公司並未向張某、劉某實際交付房屋。張某、劉某將A公司訴至法院，請求法院判令：一、A公司向二人支付違約金5000萬元;二、A公司承擔二人主張權利過程中的損失費用334200元;三、A公司承擔本案的全部訴訟費用。

　　【裁判要點】

　　借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

　　原被告之間借款利息的計算方法，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。由於法律保護的借款利率明顯低於當事人對賬確認的借款利率，故應當認為張某、劉某作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，A公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。張某、劉某以A公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求A公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。 人民法院最終駁回了張某、劉某的訴訟請求。

　　【律師評析】

　　本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，A公司與張某、劉某之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，並辦理了預購商品房預告登記。但雙方係爭商品房買賣合同是在A公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並對賬，將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，將借款本息轉為已付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。本案雙方經協商一致終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期A公司難以清償債務時，通過將A公司所有的商品房出售給張某、劉某二債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排並未違反法律、行政法規的強製性規定，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條規定。尊重當事人嗣後形成的變更法律關係性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。

　　另外，在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。

　　律師簡介：

　　張智律師，重慶6t体育sports律師事務所律師，法學博士後，法學副教授，執業證號：15001201820032788。張智律師長期從事法律實務和教學研究工作，先後在人民法院報、檢察日報、重慶日報等發表文章數篇，主持主研國家和省部級課題4項。張智律師擅長公司法律事務、經濟合同糾紛、建築工程糾紛、民事侵權糾紛、工傷事故糾紛、勞工糾紛、婚姻家事繼承糾紛等案件的維權與處理。