【案情簡介】

　　陳某2013年在重慶市渝北區購買了一套高端小區花園洋房的頂樓,與開發商簽訂商品房買賣合同的同時又與某某物業公司簽訂了《物業管理服務協議》，陳某承諾遵守《業主管理規約》。2016年4月陳某在裝修此房前，與該物業公司簽訂了裝修治安消防安全防火責任承諾書、住宅裝修須知等文件，但在裝修時，對屋頂露台進行了搭建。該物業公司於2016年7月至2016年12月向其下發了4次裝修整改通知單載明“您在裝修中對樓頂進行了違規搭建，樓頂是公共區域，您不能違規使用等，違反了《業主管理規約》、《裝飾裝修管理辦法》等禁止搭建構築物之規定，同時您的行為也可能是違法行為，為維護您和他人的合法權益，請在即日起三日內進行改正”。陳某簽字接收了通知單但並未采取措施改正。該物業公司遂向法院起訴，請求判令陳某立即停止對其房屋的違規改造、搭建行為、拆除違規搭建的構築物、恢複原狀等。

　　【裁判要點】

　　一審法院認為，陳某在購買該房屋和裝修時，就簽訂了一係列的管理文件如物業管理服務協議、裝修治安消防安全防火責任承諾書、住宅裝修管理須知等，故陳某應該知道自己在樓頂的搭建行為，會影響小區的整體形象、給房屋造成一定的安全隱患，且違反了物業管理的相關法律法規。陳某在接到物業公司的裝修整改通知後，仍不予整改，其行為是違法、侵權行為。故該物業公司起訴至法院要求陳某停止侵權，恢複原狀的訴訟請求，依法予以支持。一審法院判決:被告陳某於本判決生效之日起十五日內拆除房屋頂層露台的違規搭建物，並恢複原狀(原狀以該棟房屋竣工圖、被告接房時的狀態為準)。

　　【律師評析】

　　開發商依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。本案中，根據某某物業公司與開發商簽訂的前期物業服務合同，以及涉案房屋原業主簽署的業主臨時公約對前期物業管理的承諾等相關文件資料，業主不得改變房屋結構、私自搭建，陳某應遵守前期物業服務合同的相關禁止性約定。任何業主不得改變房屋結構，私自搭建等規定，在裝修過程中違反了前期物業服務合同的禁止性規定，該物業公司請求陳某承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任，符合《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第四條規定：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　【律師建議】

　　對於沒有物業管理公司的小區，可以以業委會的訴訟主體資格提起訴訟，以此遏製小區內違章搭建等現象。