案情簡介：

　　黃某與溫某的女兒於2008年認識並確立了戀愛關係。溫某利用黃某對其女兒的感情，以將其女兒嫁給黃某為借口，要求黃某將其名下位於重慶市江北區某路某號的一套房產贈與給溫某。在溫某及其女兒的蠱惑下，黃某與溫某在2008年簽訂了一份《贈與合同》並進行了公證，約定將黃某名下的位於重慶市江北區某路某號的房產贈與溫某，後雙方又簽訂了一份房屋買賣合同，約定將該房屋作價5000元賣給溫某，並依據該買賣合同辦理了過戶。後黃某得知，溫某的女兒在與黃某談戀愛期間，還與其丈夫存在合法的婚姻關係，黃某發覺自己受騙於是起訴到法院，以溫某未支付購房款為由，請求解除雙方的房屋買賣合同。

　　一審法院審理後查明：2009年6月22日，黃某與溫某簽訂《重慶市房地產買賣合同》，約定，甲方(黃某)自願將位於重慶市江北區某路某號的房產出售給乙方(溫某)，乙方已充分了解該房屋的基本情況，決定購買，雙方協商一致簽訂本合同;合同第二項注明房屋建築麵積43.89平方米;甲乙雙方協商議定房地產成交價為5000元;付款期限為2009年6月22日。合同中，黃某與溫某未對違約責任進行約定。合同簽訂後，黃某、溫某依據該合同於2009年8月10日辦理了產權過戶手續。

　　一審法院認為，黃某與溫某雙方簽訂的《房地產買賣合同》係雙方當事人的真實意思表示，且不違背法律、行政法規的強製性規定，合法有效，雙方當事人應當按照合同的約定享有權利、承擔義務。黃某已按合同約定將房屋登記過戶給溫某，履行了合同義務，溫某就應該履行支付房屋價款的義務，現溫某無證據證明其已按照合同約定向黃某付清房款，已構成違約行為。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第四款“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”之規定，黃某可以要求解除合同。故對黃某要求解除雙方的《房地產買賣合同》的訴訟請求，一審法院予以支持。一審法院判決解除黃某與溫某於2009年6月22日簽訂的《房地產買賣合同》。

　　一審判決後，溫某不服，向重慶市第一中級人民法院提起上訴，請求：撤銷一審判決，駁回黃某的訴訟請求。

　　二審經審理查明：在簽訂《重慶市房地產買賣合同》前，於2008年11月28日，以黃某為贈與人，溫某為受贈人，雙方簽訂了《贈與合同》，並經重慶市江北公證處公證。約定的主要內容為：贈與人於2008年6月26日與重慶市江北區土地征用辦公室簽訂《購房協議》，購買了位於重慶市江北區某路某號安置房一套，建築麵積為43.96平方米。現贈與人欲將上述房屋贈與給溫某，經協商一致，達成如下協議：一、黃某自願將位於重慶市江北區某路某號房屋贈與給溫某。二、所贈與財產隻作為受贈人溫某的個人財產，不作為其與配偶的夫妻共同財產。三、溫某自願接受黃某所贈與的上述財產及附加條件。四、本合同經贈與人、受贈人簽字(或捺指印)後生效，無法定事由不得撤銷。

　　黃某在一審及二審中均提出，溫某之女隱瞞已婚的事實，與其建立戀愛關係，騙取涉案房屋，但其未舉示相應證據予以證明。但溫某對此予以否認，並在一審中提出，雙方一直是很好的鄰居等因素，黃某是基於對溫某的感激，將房屋贈與給溫某的，黃某陳述的與溫某之女戀愛等事實不屬實。

　　二審還查明，在一審判決後，涉案房屋已經被溫某賣給了第三人張某，且已過戶到張某名下了。

　　二審查明的其他事實與一審查明的事實相同。

　　二審法院認為，雖然雙方簽訂了贈與合同，但該合同並未實際履行，雙方應當按照黃某與溫某簽訂的《房地產買賣合同》履行各自的義務。

　　《中華人名共和國合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，雙方在簽訂買賣合同後，黃某將房屋過戶給了溫某，且現在房屋溫某已經過戶給了第三人，故黃某要求解除合同的理由不能成立。溫某是否支付5000元房款，黃某可以通過其他合法途徑解決。

　　二審法院認為，一審判決認定部分事實清楚，因二審出現新的事實，導致一審適用法律錯誤，於是改判撤銷一審判決，駁回黃某的全部訴訟請求。

　　二審裁判要點：

　　1、黃某與溫某雖然簽訂了贈與合同，並且經過了公證，但該贈與合同並未實際履行，本案仍按房屋買賣合同糾紛處理。

　　2、一審適用法律錯誤，房屋買賣合同雙方在沒有約定違約責任的情況下，買方未按約定支付購房款，不能適用《合同法》第九十四條 第四款“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”規定解除合同。

　　律師分析：

　　1、本案原、被告雙方先簽訂了房屋《贈與合同》，後房屋在過戶時又簽訂了《房地產買賣合同》，並象征性的約定了購房款為5000元。原、被告雙方到底是履行的哪份合同?

　　本案中，真實情況是原告將房屋贈送給了被告，因贈與房屋的過戶涉及的稅費高於房屋買賣，因此在過戶的時候為了避免高額的稅費，雙方隨意的簽訂了一份《房地產買賣合同》用於房屋過戶，但是，雙方沒有另行簽訂合同對此予以說明，因此，在原告發覺受騙起訴到法院後，根據雙方簽訂的兩份各自獨立的合同，在沒有其他證據證明的情況下，法院認為是履行的《房地產買賣合同》。

　　2、《房地產買賣合同》在沒有約定違約責任的情況下，買方(被告)未按約定支付購房款，賣方(原告)能否單方解除合同?

　　合同解除權的獲得一般分為兩種途徑，一種是約定解除;另一種是法定解除。本案中，由於原、被告雙方未在《房地產買賣合同》中約定解除權的行使，因此，雙方不能依據約定解除合同。根據《合同法》第九十四條的規定，法定解除合同的五種情形是：1、因不可抗力致使不能實現合同目的;2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;3、當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;5、法律規定的其他情形。當然，法律規定解除的條件，並不是說具備這些條件，當事人必須解除合同，是否行使解除的權利，應由當事人決定;同時，法定解除條件，也是對任意解除合同的限製，為了鼓勵交易，避免資源浪費，合理保護雙方當事人的合法權益，非當事人要求，又必須解除的合同，不應解除而應繼續履行。

　　《合同法》第九十四條第4款遲延履行不能實現合同目的，指遲延的時間對於債權的實現至關重要，超過了合同約定的期限履行合同，合同目的就將落空。通常以下情況可以認為構成根本違約的遲延履行：1.當事人在合同中明確約定超過期限履行合同，債權人將不接受履行，而債務人履行遲延。2.履行期限構成合同的必要因素，超過期限履行將嚴重影響訂立合同所期望的經濟利益。比如季節性、時效性較強的標的物，像中秋月餅，過了中秋節交付，就沒有了銷路。3.繼續履行不能得到合同利益。

　　《合同法》第九十四條第4款致使不能實現合同目的的其他違約行為，主要指違反的義務對合同目的的實現十分重要，如一方不履行這種義務。將剝奪另一方當事人根據合同有權期待的利益。該種違約行為主要包括：1.完全不履行，即債務人拒絕履行合同的全部義務。2.履行質量與約定嚴重不符，無法通過修理、替換、降價的方法予以補救。比如，約定交付的標的物是一級棉花，但交付的卻是買方根本無法使用的等外品。3.部分履行合同，但該部分的價值和金額與整個合同的價值和金額相比占極小部分，對於另一方當事人無意義，比如，約定交付100噸鋼材，隻交付了10噸;或者未履行的部分對於整個合同目的的實現至關重大，比如，成套設備買賣，未交付關鍵配件，使交付的設備無法運轉。

　　本案中，被告延期支付5000元購房款，並不會必然導致原告的合同目的不能實現，雙方簽訂的《房地產買賣合同》並非屬於必須解除的合同，原告完全可以依據《房地產買賣合同》的約定向被告追討購房款而實現債權。一審法院依據《合同法》第九十四條第4款“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”作為合同解除的依據，顯然缺乏合理性，二審法院予以糾正，是正確的。但二審法院以涉案房屋在一審判決後已被被告轉讓給了第三人作為新的事實而認定一審適用法律錯誤，值得商榷。