案情簡介：

    2015年1月12日，王某某與特驅公司簽訂了《商品房買賣合同》及附件。合同約定：王某某購買特驅公司開發的鬆江希望城第A-23幢2單元4層2-4-2號房，房屋建築麵積116.85㎡，總價款400,000元，交付時間2015年6月30日，保修範圍、保修期限和保修責任的約定：牆麵、頂棚抹灰層保修期限為2年，保修期內，因施工質量問題，造成牆麵、頂棚抹灰層脫落的，無償進行保修。合同簽訂後，王某某按合同約定支付了房款，特驅公司於2016年4月19日向王某某交付涉案房屋，王某某接房並裝修入住後不到一年時間，牆麵、頂棚開始出現裂痕，抹灰層漸漸脫落，便向物業公司及售樓部反映，但特驅公司及物業公司均未維修。雙方於2018年4月11日協商未果。王某某便向法院起訴要求特驅公司承擔房屋的修複責任以及賠償責任。

    裁判結果：購房戶在入住所購房屋後，發現房屋存在質量問題，雙方因此就質量問題發生訴爭。雖然，購房戶提起訴訟的時間已超過房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在於可以在保修期內免除購房戶證明房屋質量問題係開發商方麵的原因所致的舉證責任，但並不能免除開發商在合理期限內保證房屋質量的合同義務。本案發生訴爭後，一審法院委托專業機構鑒定，結論為案涉房屋確實存在質量問題。對此，特驅公司不能舉證證明該質量問題係因其他原因，如自然力原因或購房戶使用不當等因素所致，因而其應當承擔舉證不能的後果，即應當認定其提供的房屋不符合質量要求。根據《中華人民共和國合同法》第一百五十五條、第一百一十一條的規定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任，因此特驅公司應當向購房戶支付根據鑒定結論確定的因房屋質量問題所需修複費用。

    律師分析：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第九條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十條規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的，買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

    由此可以提煉出三類情形：①房屋主體結構質量不合格；②房屋質量問題嚴重影響居住使用；③其他一般質量問題。如果是出現一、二類情形的，則購房者可以房屋質量問題解除房屋買賣合同，即要求退房。若是三類情形的，則無法要求退房，如在保修期內，購房者可要求出賣人承擔修複責任。

    律師建議：

    各位購房者或準購房者應當妥善選擇維權方式。若存在房屋主體結構質量不合格或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用等法定情形的，購房者可以請求解除合同和賠償損失，也可以拒收房屋，要求開發商承擔逾期交房違約責任和房屋修複責任。

    若開發商在房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，購房者可以受欺詐為由請求撤銷商品裝修房買賣合同和賠償損失。

    若出現一般質量問題，購房者應先收房，後續可依雙方合同約定的保修條款解決，也可按相關質量爭議條款尋求救濟。

    若收房後保修期內，購房者發現問題後應立即要求開發商進行修複，開發商拒絕保修或者在合理期限內拖延修複的，購房者可先自行修複或委托他人進行修複，後續再向開發商主張維修費用以及修複期間造成的其他損失。