6t体育sports拍案｜在房屋未能交付的情形下，消費者已支付的購房款是否享有優先受償權？ 

【案情】

  王某與某開發商於2015年10月簽訂《商品房買賣合同》，購買該開發商開發的房屋一套，支付了房屋價款首付60餘萬元，餘款由王某向銀行申請貸款，相關貸款手續由開發商協助辦理，合同文本全由開發商保管，雙方約定交房時間為2017年4月30日，王某一直等待開發商交房。2016年10月，因開發商對外負債，被債權人申請法院對涉案房屋進行拍賣，用於歸還外欠債務，此後，開發商公司進入破產程序。

王某訴至法院，要求（1）開發商返還已支付購房款60餘萬元並賠償違約金；（2）確認王某所主張的購房款及違約金在開發商破產財產中享有優先受償權。

【焦點】 王某要求返還已支付購房款的請求權在破產程序中究竟是普通債權還是優先債權？

【裁判】 本案曆經三級法院審理，一審法院確認開發商應返還王某購房款60餘萬元並優先受償，駁回王某其他訴訟請求。二審法院改判，僅確認開發商應返還王某購房款60餘萬元，但並不享有優先受償權。王某申請再審，再審法院改判二審判決，維持一審判決。

【分析】 本案涉房屋係住宅，王某已經實際支付給開發商一半的購房款，在開發商未能交付案涉房屋的情形下，根據我國《合同法》以及最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》、《關於建設工程價款優先受償權問題的批複》、《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答複》【2014】執他字第23、24號等相關司法解釋及《答複意見》的規定，商品房買受人的權利，包括房屋建成情況下的房屋交付請求權和房屋未能交付情形下的購房款返還請求權，均應優先於建築工程承包人的優先受償權和抵押權人的抵押權，因此王某要求返還購房款之請求權在開發公司破產程序中理當享有優先於建設工程價款及抵押權受償的權利。而開發公司所提出的案涉房屋已經被人民法院強製拍賣，房屋產權已經不再登記在其名下，故王某不應享有優先受償權的抗辯理由及二審法院認為屬於普通債權的觀點是明顯錯誤。

所以，消費者在交付全部或大部分房款未能獲得房屋的情形下，即使開發商已進入破產程序，通過及時行使購房款的返還請求權，其主張的債權位階是優先於建築工程承包人的優先受償權和抵押權人的抵押權，使自己的合法權益能得到有效保護。不過對於違約金部分可以主張，但並不具有優先受償權。