案情簡介：

　　2003年7月，某銀行與某開發公司簽訂《借款合同》，約定銀行向開發公司出借1600萬元，開發公司以在建工程作為擔保，抵押給銀行。同日，雙方簽訂《抵押合同》，約定開發公司以其開發的總建築麵積為9161.55平方米的在建房屋提供抵押擔保，並辦理了房屋在建工程權屬證明。借款到期後，某開發公司沒有還款，並表示希望通過出售房屋後，將售房款用於償還銀行借款。銀行遂向房產交易中心出具了一份《關於允許抵押人繼續售房的函》，內容為：“我行與某開發公司簽訂的抵押合同，抵押人某開發公司所提供的抵押房產在抵押期間可以出售，可以辦理產權手續，售房時某開發公司另行與我行簽署他項權注銷證明與售房資金專儲證明，明確資金流向，如不簽署，出現問題由某開發公司負責。”開發公司根據此函，陸續將抵押合同所涉的35套房屋出售，截至2012年10月，開發公司尚欠銀行借款本金1600萬元，利息7098476元。

　　2013年11月18日，銀行向法院提起訴訟，請求判令：開發公司立即償還借款本金1600萬元，借款利息7098476元;如不能償還貸款本息，銀行用拍賣、變賣案涉35套抵押房產所得價款優先受償。

　　本案焦點問題：

　　抵押權人同意抵押人銷售抵押房產的情況下，能否認定抵押權消滅。

　　裁判要點：

　　《中華人民共和國物權法》第一百七十七條規定，債權人放棄擔保物權的，擔保物權消滅。對於債權人同意抵押人轉讓抵押物的情況下，能否認定抵押權已經消滅，結合《中華人民共和國物權法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”之規定，可以做出這樣的理解，即如果抵押權人同意轉讓抵押物的情況下，其債務應由抵押人以所得價款向抵押權人進行清償，而不應由受讓人代為清償債務。因此，在抵押權人同意的情況下，抵押物由抵押人轉讓並收受價款後，抵押權人不再對抵押物享有物上追及權，其抵押權的效力僅限於對購房款的索求。

　　本案中，由於銀行向房地產交易中心出具了《關於允許抵押人繼續售房的函》，同意轉讓抵押物，應視為其放棄對在建房屋的抵押權，隻能對買受人支付的購房款行使代位權或要求抵押人將購房款優先償還給抵押權人。至於函中所述的“售房時某開發公司另行與我行簽署他項權注銷證明與售房資金專儲證明，明確資金流向，如不簽署，出現問題由某開發公司負責”，係銀行與開發公司之間的約定，其內容對購房者並不具有約束力。

　　綜上，人民法院判決開發公司應償還銀行借款本金及利息，但駁回了對抵押權的訴訟請求。

　　本案經過一審、二審程序後，由最高人民法院再審，維持原判。最高院對該案的審判觀點在諸多同類案件中已被法院作為判決依據直接進行引用，具有重大參考意義。

　　律師評析：

　　開發商用在建工程進行抵押貸款並利用該筆貸款進行後續建設，該方法長期以來都是中小型房開公司的通常做法。而大多數老百姓法律風險意識並不強烈，認為簽訂購房合同並支付購房款後，房屋便歸自己所有，而忽略了是否存在抵押、是否能順利接房、是否能辦理過戶等一係列問題。在房地產經紀迅速崩裂的幾年裏，爆發出大量購房者得不到房或過不了戶等問題，對於一般老百姓而言，購買一套房屋的價格或許相當於幾十年的積蓄，而在向開發公司索求無門的情況下，購房者隻能訴諸政府，繼而產生了大量上訪事件。

　　2017年1月22日，重慶發布《重慶市國土房管局中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局重慶市金融辦關於進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記的通知》(渝國土房管規發【2017】1號)，明確規定了抵押房地產不得用於預售，預售商品房不得用於抵押，在一定程度上，防止了購房者繳納房款後無法取得住房的情形，也緩解了由此帶來的社會矛盾。但與此同時，目前重慶仍存在開發商用2017年前已經辦理抵押的房屋進行對外出售，並在抵押債務無法償還的情況下造成購房者無法辦理房屋過戶的情況。

　　由此，律師建議：

　　一、在購房時請一定對該房屋權屬狀況及開發公司資信情況進行核查，確保所購房屋不存在無法過戶的諸多情形。

　　二、如果您所購入的房屋不幸存在被抵押情形，請前往房產交易中心核查該房屋抵押權人信息，然後進一步通過各種渠道核查抵押權人是否以書麵方式同意開發公司對外出售房屋(開發商用在建工程做抵押貸款，然後以銷售房款償還抵押債務是很多房開公司此前的通用做法，為便於房屋銷售以達到盡快收回貸款的目的，許多抵押權人會以書麵方式同意開發公司銷售房屋，這也為購房者維護自身合法權益留下了證據)，為下一步訴訟做好準備。