案情簡介

　　王某，男，1988年9月出生;吳某，女，1989年3月出生。2016年7月10日，王某和吳某登記結婚，婚後無子女。王某和吳某婚後一直居住在男方父母家裏。2016年底，兩人用共同積蓄購買了一套三居室的商品房，產權人登記為王某。為了不讓新房閑置，王某將新買的三居室委托中介公司對外出租。後兩人因家庭瑣事鬧矛盾，經常吵架，兩人感情出現危機。2017年10月，王某瞞著吳某，將三居室的租賃合同終止，並以市場價150萬元的價格與劉某簽訂了房屋買賣合同，同時辦理了房屋過戶手續。在買賣房屋過程中，王某向劉某隱瞞了自己已婚的事實。2017年12月，吳某向法院起訴離婚，要求分割兩人共有房產。審理過程中，王某表示同意離婚，同時法院查明了王某單方麵將三居室出售給劉某的事實。

　　那麽吳某應該怎麽保護自己對三居室所享有的權利呢?

　　判決結果

　　準予王某和吳某離婚;王某於判決生效後十五日內給予吳某三居室房屋折價款90萬元。

　　證據提示：王某與吳某的結婚證，用以證明雙方結婚的事實;房屋所有權證，用以證明二人共同所有的房屋;王某出售三居室的合同，銀行流水等，用以證明王某擅自單方出賣房屋的行為。

　　律師分析

　　1.三居室是王某和吳某的夫妻共同財產嗎?

　　根據《婚姻法》第17條規定，“夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金;(二)生產、經營的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產”。雖然該三居室登記在王某一人名下，但是是在夫妻關係存續期間用兩人共同積蓄購買，因此應當是二人的夫妻共同財產。

　　2.該房屋買賣合同是否有效?

　　該房屋買賣合同係王某和劉某雙方自願協商簽訂，沒有違反法律、行政法規的強製性規定，不存在其他合同無效的情形，同時根據最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，因此該房屋買賣合同是有效的。

　　3.吳某能否向法院主張要求分割該三居室嗎?

　　根據《物權法》第97條規定，“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。因此，未經夫妻一方同意，擅自處分共有房屋，王某的物權行為處於效力待定狀態。

　　如果事後吳某對王某的處分行為不追認或王某事後未取得處分權，一定不發生物權變動的效力嗎?吳某就可以向法院要求劉某返還房屋並分割嗎?其實不然，如果買受人符合《物權法》第106條善意取得製度，則買受人取得財產所有權。《婚姻法司法解釋(一)》第17條亦規定，夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。該案例中，三居室的產權登記在王某一方名下，根據物權公示原則，登記記載的權利人在法律上推定為真正的權利人，且王某故意隱瞞已婚的事實，劉某有理由相信該三居室是王某個人財產，劉某已經盡了其應盡的注意義務，同時劉某已經按照150萬元的市場價格支付於王某，且辦理了房屋登記過戶手續，因此劉某受讓該房屋的行為符合善意取得的條件，劉某依法取得了該三居室的所有權，故吳某無法向法院主張要求分割該房屋。

　　4.吳某應當如何維護自己的合法權益?

　　根據《婚姻法司法解釋(三)》第11條規定，“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”因劉某善意取得該三居室的所有權，所以吳某無權要求分割王某已經變賣的三居室，但可以就出售所得的150萬價款要求分割，並可以要求王某承擔損害賠償責任，向法院主張多分三居室折價款。

　　律師建議

　　為了防止出現夫妻一方擅自出賣房屋的法律風險，建議夫妻雙方將共有房屋登記在夫妻雙方的名下，這樣第三人在買受時應盡到注意義務，應當去了解出賣的夫妻雙方是否就房屋出售達成一致意見，否則不能認定第三人為善意購買人。此外，如果房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方擅自出賣的，在辦理不動產權屬變更登記時，登記機關一般也會與夫妻雙方進行核實，也會起到一定的防範作用。