案情簡介

　　2016年10月12日，王某通過某房屋中介公司看中了張某的房屋，張某作為出售方與王某簽訂一份《房屋買賣協議》，約定：王某向張某購買案涉房屋，總價為160萬元;王某應於協議簽訂當日支付定金 10萬元，於2016年10月31日前支付100萬元，餘款 50萬元由王某向銀行申請貸款支付。在王某支付了100萬元房款後，王某入住該房屋但尚未辦理過戶登記。後在王某與張某準備辦理房屋過戶登記時得知該房屋已於2016年11月10日被法院查封，查封是因法院審理的餘某訴蔣某、張某等民間借貸糾紛一案中，餘某以張某係債務人為由，請求判令張某承擔還款責任。根據餘某提出的財產保全申請，法院於 2016 年 11 月 8日作出民事裁定書，並於 2016年11月10日對案涉房屋實施了查封。房屋買受人王某提出案外人執行異議被駁回，王某遂提起執行異議之訴，請求排除對涉案房屋的強製執行，並解除對該房屋的查封、凍結。

　　裁判結果

　　一審法院認為，首先，案涉房屋在2014年5月18日餘某與張某之間的借款關係發生時，係張某與其妻的夫妻共同財產，餘某有權要求就該房屋中屬於張某所有的份額采取財產保全措施。其次，雖然王某支付了訟爭房產的部分價款並占有訟爭房產，但本案中訟爭房產產權仍然登記在張某名下，王某也未支付完畢訟爭房產的全部價款，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條之規定，並不屬於法院不得查封、扣押、凍結的情形。2017年3月21日，該院作出民事判決：駁回王某的訴訟請求。王某不服，提起上訴。

　　二審法院駁回上訴，維持原判。王某不服，申請再審。

　　再審法院認為，本案中，張某將案涉房屋出售給王某並取得房屋價款的行為，雖然在客觀上導致了其責任財產中的一部分從實物形態轉化為貨幣形態，但其責任財產的範圍並未因此而不當減損，餘某作為債權人的權利並未因此而受到損害，其仍然有權就房屋價款中張某的應有份額主張相應的權利。相反，在案涉《房屋買賣協議》合法成立、且已經實際履行的情況下，查封案涉房屋並將其作為餘某債權執行標的的結果，不僅在客觀上不當擴張了張某的責任財產範圍，亦直接損害了王某的合法權利。《查封規定》第17條的規定，是執行程序中對案外人的異議進行形式審查的判斷標準，並非是對案外人權利的最終確認，案外人實體民事權利的內容是執行異議之訴的審理範圍。原審法院將該條規定作為審理本案的法律依據，混淆了執行異議的審查與執行異議之訴的審理之間的差別，應予糾正。判決：撤銷一、二審判決，不得執行案涉房屋。

　　律師分析

　　本案中，餘某和王某均係張某的債權人，二者的法律地位平等，但各自的債權內容有別。具體而言，餘某作為債權人，在債務人蔣某未清償債務的情況下，同樣有權要求張某以其所有的財產承擔清償責任，其債權指向的財產範圍，是張某的全部個人財產。而王某作為債權人，已經依約支付了大部房屋價款，並實際占有了案涉房屋，雖然並未辦理過戶登記，但王某作為合法占有人有權要求出賣人張某為其辦理案涉房屋的過戶登記手續。由此可見，餘某作為債權人的權利內容，指向的是張某的一般責任財產，並非指向案涉房屋這一特定財產;而王某作為債權人的權利內容，則以案涉房屋這一特定財產為唯一客體。《中華人民共和國物權法》第245條規定：“占有的不動產或動產被侵占的，占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償”。由此可見，王某作為案涉房屋的買受人，除依法享有要求辦理過戶登記的物權期待權之外，其作為合法占有人還依法享有向任何人主張房屋的所有人能夠主張的排他性權利。在案涉《房屋買賣協議》合法成立、且已經實際履行的情況下，查封案涉房屋並將其作為餘某債權執行標的的結果，不僅在客觀上不當擴張了張某的責任財產範圍，亦直接損害了王某的合法權利。《查封規定》第17條的規定，是執行程序中對案外人的異議進行形式審查的判斷標準，並非是對案外人實體民事權利的最終確認，案外人實體民事權利的內容是執行異議之訴的審理範圍。