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案情簡介
扈三娘將其商鋪出租給宋江使用，雙方簽訂《房屋租賃合同》約定了“租期5年、租金1萬元/月、免租期1年”等內容。宋江使用該商鋪1年後要求解除合同，並撤場，扈三娘則要求宋江支付1年的租金，宋江以合同約定免租期1年為由拒絕支付租金。扈三娘遂將宋江訴至法院。
裁判結果
法院認為，免租期是針對整個租賃期限履行完畢情況下出租人給予承租人的租金優惠，承租人違反租賃合同約定，在租賃合同提前解除時，其應享有的免租期應當與實際履行的租賃期成正比，宋江僅履行合同1年，故其僅可以享受的免租期為2.4個月(12個月÷60個月×12個月)。於是法院判決宋江應支付扈三娘9.6個月租金96000元。
律師評析
本案雖然簡單，但在人們日常生活中普遍存在，非法律人對法院裁判結果不一定能夠理解，就扈三娘來說，宋江違約，就應當承擔1年的租金;就宋江來說，合同既然約定免租期1年，其第1年使用就是免費的。法院的裁判兼顧公平，體現了法律效果和社會效果有機統一，具有一定指導意義。
律師建議
簽訂房屋租賃合同應當注意以下事項，有益合同良性履行，避免產生不必要的糾紛。
1. 明確租賃房屋的基本情況，如具體產權人、地點、樓
層、門牌、結構及附屬設備等。
2.明確租金數額及租金支付時間和方式。
3.明確租賃房屋的用途，避免承租人使用不當致使房屋遭受損失。
4.明確承租人能否轉租。
5.明確租賃起止時間。
6.明確房屋修繕責任。
7.明確租賃期物業費、水、電、燃氣等相關費用的繳納。
8.明確違約責任。
9.其他約定如有限承租權、優先購買權等。
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